|
如果說(shuō)住房新政一張桌子有四條腿的話，那么金融這條腿顯得短些。
盡管在9部委的“十五條”意見(jiàn)中，有兩條涉及到金融方面，并且可以起到一定效果，但其政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他方面。我所說(shuō)的政策力度，是指在金融政策選項(xiàng)方面，還可以拿出更有力的措施。
舉例來(lái)說(shuō)，不準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商拿空置3年的住房到銀行進(jìn)行抵押貸款，其目的在于避免開(kāi)發(fā)商囤積住房，同時(shí)也可降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)施起來(lái)，其對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響并不很大。因?yàn)�，開(kāi)發(fā)商仍然可以在3年之內(nèi)拿空置房進(jìn)行抵押，同時(shí)還可以繼續(xù)囤積這部分住房，只不過(guò)支付銀行貸款利息罷了。如果住房的價(jià)格漲幅在6%以上，那么，開(kāi)發(fā)商囤積住房并沒(méi)有成本。因此，從這個(gè)角度看，信貸政策不太可能達(dá)到理想的效果。
如果信貸政策和其他相關(guān)政策配套執(zhí)行，其效果會(huì)好得多。如提高貸款利率，同時(shí)征收空置房物業(yè)稅，這樣做可以大幅增加開(kāi)發(fā)商囤積住房的成本，使其增加持有住房的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。再如，嚴(yán)格禁止開(kāi)發(fā)商貸款展期，逼迫其盡快開(kāi)發(fā)土地并出售住房，則可以增加市場(chǎng)供給，減少需求壓力，等等。
當(dāng)然，這樣做也可能給消費(fèi)者帶來(lái)負(fù)面效果，加息會(huì)增加消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，加稅可能給開(kāi)發(fā)商造成新的的提價(jià)理由等。不過(guò)，一旦實(shí)施中的住房規(guī)劃發(fā)生效力，那么住房市場(chǎng)的總供給就會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商也就難于把囤積住房的財(cái)務(wù)成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。因?yàn)�，�?dāng)小戶(hù)型住房市場(chǎng)供給增加后，開(kāi)發(fā)商囤積住房并抬高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，其最終可能會(huì)選擇盡快出售住房的決策。這樣的配套政策，實(shí)際可以實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)上漲的目的，從而抵消消費(fèi)者在利率方面的支出。
當(dāng)然，利率的提高對(duì)消費(fèi)者影響是不同的，對(duì)于已購(gòu)住房者而言，提高利率會(huì)增加生活負(fù)擔(dān)。而對(duì)于持幣待購(gòu)者而言，可能抑制其購(gòu)房需求。不過(guò)，抑制購(gòu)房需求的結(jié)果也可能帶來(lái)房?jī)r(jià)下降的正面效應(yīng)，這是很多人愿意看到的局面。
在房?jī)r(jià)調(diào)控方面，為什么金融政策腿短？
中央政府在出臺(tái)新的住房政策時(shí)，充分考慮了多方的利益，力求實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡。
我在以前的評(píng)論中提出，住房新政的目的不在打壓房?jī)r(jià)，而在于改變住房政策，保障普通民眾的住房需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定。因而，住房新政必然要尋求妥協(xié)。在各方利益中，除了保障一般民眾住房需求外，最重要的是盡可能避免房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致銀行出現(xiàn)呆壞賬，產(chǎn)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，政策選擇還要避免讓已購(gòu)住房者成為“負(fù)翁”，引發(fā)新的社會(huì)不穩(wěn)定因素等。
從相關(guān)利益方對(duì)政策制定的影響角力看，銀行對(duì)中央政策的影響力最大。
事實(shí)上，住房信貸是商業(yè)銀行穩(wěn)定重要的利潤(rùn)來(lái)源，但同時(shí)也可能是導(dǎo)致銀行產(chǎn)生信用危機(jī)的重大隱患。因而，房地產(chǎn)調(diào)控政策一旦涉及到銀行，不僅銀行會(huì)極力施加影響力，而中央政府也會(huì)慎之又慎。對(duì)于諸如及時(shí)向開(kāi)發(fā)商追討貸款，禁止開(kāi)發(fā)商貸款展期等措施，必然會(huì)遭到銀行的堅(jiān)決反對(duì)。而商業(yè)銀行之所以一味擴(kuò)大住房信貸，其主要原因有二，一方面是流動(dòng)性過(guò)剩，銀行資金尋求利潤(rùn)來(lái)源；另一方面是銀行拼命擴(kuò)大信貸數(shù)量，從而稀釋不良貸款。
正是銀行的利益使然，在房?jī)r(jià)調(diào)控過(guò)程中，無(wú)形中產(chǎn)生了一個(gè)“政策底”，中央政府也就不可能出臺(tái)不利于銀行的政策。
“政策底”的存在雖然維護(hù)了銀行利益，保持了市場(chǎng)穩(wěn)定，但其也具有一定危害性。這種人為的政策維持，使得市場(chǎng)積累的泡沫風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫膨脹到一定程度后，一旦發(fā)生外資突然撤離的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然發(fā)生崩盤(pán)，其不僅給銀行體系造成損失，還會(huì)波及中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
若要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，調(diào)控政策一定要用好金融這條腿。或許，在明年國(guó)有商業(yè)銀行完成改制后，中央政府會(huì)出臺(tái)更為有力的金融調(diào)控政策。(□劉杉)
|
