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中國寧波網(wǎng)訊 比較歐美一些發(fā)達國家就會發(fā)現(xiàn)，綜合性開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)上并沒有發(fā)言權(quán)和影響力，真正有決定權(quán)的是專項基金、專項的投資公司，以及專門的房地產(chǎn)從事機構(gòu)。
在中國的金融市場，開發(fā)商的金融渠道是單一的，除了銀行貸款，有效渠道寥寥無幾，而信托和REITS，多數(shù)情況下都是在理論層面，在真正的實踐過程中，很難付諸實施。
歷經(jīng)四年，2007年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)迎來的仍是調(diào)控。土地增值稅清算政策的公布，無疑又給中小開發(fā)商的企業(yè)發(fā)展帶來一層陰霾。
不過，即使如此，依然會有人身處其中，卻滿懷希望。事實上，每一次調(diào)控到來的時候，業(yè)內(nèi)都有公司希望借著這一機會開拓發(fā)展，占領(lǐng)地盤。而這一次，成立于2006年4月的上海中凱開發(fā)想要完成的并非一次逆市而上的發(fā)展個體，更期待能帶來改變整個行業(yè)的一次涅槃。
"香港模式"的質(zhì)疑
在前一輪房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期中，許多有眼光的開發(fā)商在市場低迷的時期入市，從而獲得了豐厚的回報。然而，隨著宏觀調(diào)控的到來，開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化。
另一方面，近兩年國內(nèi)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，不僅對市場有著顯著的影響，更在一定程度上，催生了這個行業(yè)究竟往什么方向發(fā)展的論爭。
在不斷加深的調(diào)控影響下，自上世紀80年代末開始一直占據(jù)整個中國房地產(chǎn)開發(fā)模式絕對主導(dǎo)的"香港模式"也開始受到越來越多的質(zhì)疑，內(nèi)地與香港在經(jīng)濟環(huán)境及經(jīng)濟體制上的本質(zhì)區(qū)別，已經(jīng)讓越來越多的從業(yè)者、專家開始反思在香港房地產(chǎn)已經(jīng)延續(xù)了近半個世紀的房地產(chǎn)開發(fā)模式是否真正適應(yīng)國內(nèi)迅速成長的房地產(chǎn)市場。
然而，對于這樣的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會有意識，但敢于放棄駕輕就熟的操作，真正愿意重新去嘗試的卻依舊鳳毛麟角。
在這一認識上，中凱企業(yè)集團公司董事長邊華才顯然有著比一般人更多的思考。早在2年前，盡管自己的房子越買越火，但國家反復(fù)出臺的調(diào)控政策，以及行業(yè)發(fā)展的深刻變化，已經(jīng)讓邊華才開始重新認識中凱發(fā)展的未來道路。"房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化將是大勢所趨。中凱必須調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營思路，才能夠謀求更大的發(fā)展。
在這種判斷之上，邊華才和中凱開始慢慢轉(zhuǎn)型，拋開過去的成績，以一種創(chuàng)業(yè)的心態(tài)探索更為成熟的企業(yè)發(fā)展模式。
房企尋新模式
據(jù)統(tǒng)計，目前全程開發(fā)的綜合性開發(fā)企業(yè)在國內(nèi)仍舊占主導(dǎo)地位，而比較歐美一些發(fā)達國家就會發(fā)現(xiàn)，綜合性開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)上并沒有發(fā)言權(quán)和影響力，真正有決定權(quán)的是專項基金、專項的投資公司，以及專門的房地產(chǎn)從事機構(gòu)。
同樣，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾年的發(fā)展以后，特別是到2006年底，按WTO規(guī)定對外資的管制解除了以后，盈利模式將會有非常大的變化。
既然轉(zhuǎn)型是必須的，那究竟怎樣才是國際化發(fā)展？僅僅是尋找投資伙伴，還是找國際化的管理團隊？
也許這可能是很多房地產(chǎn)公司目前最為樂衷的事情，但并不能改變一個企業(yè)的本質(zhì)。只有從企業(yè)根本制度上的改變，才有可能真正達到國際成熟開發(fā)模式。
因此，邊華才開始將中凱定位為兩種角色：一個是房地產(chǎn)風險投資管理商；另一個就是房地產(chǎn)服務(wù)商。二者相互獨立，互相補充。這樣一來，既完成了企業(yè)專業(yè)化的轉(zhuǎn)變，也大大拓展了自己的經(jīng)營范圍，并能獲得更多合作伙伴的支持。
而這種專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和管理企業(yè)的擴展和發(fā)展方式，已經(jīng)超越了絕大多數(shù)包括香港房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的運作手段，并已經(jīng)被邊華才運用在2006年初投資成立的中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司(中凱開發(fā))的發(fā)展戰(zhàn)略上。
除了基本的管理費用外，企業(yè)的一個盈利點就是利潤分成，在保障投資人基本投資回報率后，以階梯式分享增值的項目利潤。目前，上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司成立不到一年，已經(jīng)在安徽、山東、江西、江蘇等省份的二線城市開始了近60萬平方米的項目開發(fā)。
外資即將登陸
目前，中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司以其專業(yè)化、國際化、年輕化的管理團隊在同行業(yè)中獨樹一幟，并擁有一支在國際房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域具有成功管理經(jīng)驗和豐富資源的核心團隊。
然而，僅僅有專業(yè)化是不可能完全超越原本固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式的，更難奢望能以此向行業(yè)第一的目標發(fā)展。因為國內(nèi)開發(fā)商企業(yè)的需求本身就不僅限于此，在專業(yè)團隊介入的另一面，這些中小開發(fā)商最渴望的仍舊是更靈活實用的融資渠道。
以往，開發(fā)商獲取利益的主要方式是土地的獲取，只要有本事，可以通過手段拿到土地，就會賺錢。然而，隨著土地拍賣制度的日趨完善，使開發(fā)商面對的事實是，要以拍賣的方式獲取土地，這就造成了對開發(fā)商自有資金需求量日趨增大，根據(jù)政府的規(guī)定，獲取土地是無法獲得銀行貸款的。土地成本占了開發(fā)成本50%左右,使得中小開發(fā)商面臨最迫切的問題，必須準備足夠的資金獲取土地，才能保證把土地溢價的價值最大化。
而另一個眾所周知的事實是，在中國的金融市場，開發(fā)商的金融渠道是單一的，除了銀行的貸款，有效的渠道是寥寥無幾的，而信托和REITS，多數(shù)情況下都是在理論層面，在真正的實踐過程中，是很難付諸實施的。
也正是基于以上的需求考慮，中凱開發(fā)在成立之初，就保持著引入海外資本的決心。"中凱企業(yè)集團之前在推動房地產(chǎn)業(yè)誠信建設(shè)上投入了大量精力，為專業(yè)公司的形成和運作推進都提供了大量優(yōu)勢資源，中凱本身具有的品牌價值及誠信基礎(chǔ)也成為上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司成功發(fā)展的根本條件之一。"
然而，在邊華才看來，這些以往的努力，僅僅是專業(yè)開發(fā)公司成功的前提條件之一，中凱開發(fā)的迅速提升一定離不開資本的有力支持。"我們一直在尋求一種中凱企業(yè)、海外資本，以及中凱開發(fā)管理團隊三方平衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎(chǔ)的公司形態(tài)。"一旦這樣的模式形成，與中凱開發(fā)合作的房地產(chǎn)企業(yè)得到的不僅僅是專業(yè)開發(fā)上的幫助，更能打開融資渠道，從而獲取更多的企業(yè)發(fā)展機會。
邊華才的這種追求，并非僅僅限于企業(yè)的戰(zhàn)略構(gòu)想，而是已經(jīng)在實際進展過程中。據(jù)其透露，目前中凱開發(fā)與海外資本的合作洽談已經(jīng)進入實質(zhì)階段，并即將公布新的公司股權(quán)架構(gòu)。而在未來得到充足資本支持的前提下，中凱開發(fā)有限公司的目標是計劃在2007年完成近10個項目數(shù)量的企業(yè)戰(zhàn)略目標，開發(fā)規(guī)模屆時將達到近200萬平方米，管理項目總資產(chǎn)超過50億元人民幣。(記者鄧旭)
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