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近日，在中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國宏觀經(jīng)濟運行與政策論壇”上中外學(xué)者圍繞社會公眾都普遍關(guān)心的“住房與公共政策”這一話題展開演講。
中國房價為什么上升？
中國樓市有沒有泡沫？中國房價為什么上升？美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日教授說，在中國住房投機一定是有的，因為住房投機的三個條件全部成立：第一，當(dāng)一個商品是可交換的、耐久的，在其價格不斷上升的時期，就一定有人進(jìn)行投機買賣，中國許多城市的房價(無論是什么原因)，價格一直在增長(幅度不同)，因而如果說沒有投機性購房那是說不通的；第二，中國目前的私人儲蓄是巨大的；第三，對很多人來講，購房是一個最好的投資渠道，中國目前缺少其他穩(wěn)定可靠的投資渠道。因而當(dāng)有投機性購房時，房地產(chǎn)市場的泡沫就一定存在，泡沫大小與投機性購房的比率成正比。
丁成日教授說：解釋中國城市房屋價格持續(xù)上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派，認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致房價上升。第二派是需求學(xué)派，認(rèn)為城市化和經(jīng)濟發(fā)展帶來了住房需求，因而房屋價格上升。第三派是我的學(xué)派，預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)�。預(yù)售制是中國許多城市房屋價格持續(xù)上升最主要的原因。
為什么這樣說呢？丁成日認(rèn)為：第一，國際上的理論和經(jīng)驗表明土地供給與住房價格的關(guān)系非常復(fù)雜，土地供給與房屋價格不是簡單的線性關(guān)系；第二，城市化帶來的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房價是不相匹配的；第三，中國城市(以北京為例)房屋價格與土地價格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測(房屋價格決定土地價格時)的模式一致，因而，土地價格導(dǎo)致房屋價格的結(jié)論是缺少理論和實證依據(jù)的。
丁成日教授說，中國城市房屋價格不斷上升是開發(fā)商的融資動力與廣大購房者預(yù)期兩者之間互動的結(jié)果。房屋價格問題需要從這兩個方面入手才能得到根本性的解決。
(編者注：商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款，既可一次付清，也可分期支付，并在房屋竣工驗收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種住房銷售形式。)
股價是否影響房價？
理論界關(guān)于土地價格和住房價格關(guān)系的說法很多，究竟是誰影響了房價？中國社科院金融所房地產(chǎn)研究專家尹中立認(rèn)為，在討論房價的時候，應(yīng)該把地價、房價、股價一起考慮進(jìn)來，才會更加全面。
尹中立說，股價至少通過兩種途徑對房價產(chǎn)生影響：第一，股價上升時會形成很大的財富效應(yīng)。因為帶來的財富相應(yīng)會使得房地產(chǎn)的市場購買力大大增加。尤其在2005年年底到2007年上半年，中國股市的財富效應(yīng)是非常巨大的。2005年底股價在1000點的時候，整個市場流通市值是1萬億多一點，現(xiàn)在是8萬億多。流通市值增加了7萬億，這7萬億是所有參與者、股票市場投資者實實在在感覺增值的部分。還有總市值增加的20萬億，對整個市場產(chǎn)生的影響非常大。
第二，在股價不斷上漲的時候，大大增加房地產(chǎn)上市公司融資的能力，這些公司融來的資金大部分投入到土地收購的市場上，地價上漲從而帶動房價上升。
股價對房價的反作用也有兩種作用方式：一是房價上漲會直接使得房地產(chǎn)股票上漲，比如在這一輪股票上漲當(dāng)中房地產(chǎn)承擔(dān)了領(lǐng)頭的角色。二是使得房地產(chǎn)的準(zhǔn)金融部門作用得到充分發(fā)揮。所謂準(zhǔn)金融部門作用，在中國非常明顯。尤其是中小企業(yè)的貸款，還有民間的融資，大部分是以不動產(chǎn)作為媒介、作為抵押物，這和當(dāng)年的日本有極為類似之處。日本稱日本的融資方式是土地本位制，中國的銀行融資實際也是土地本位制。所以房價會通過這兩種途徑作用股價，兩者之間相得益彰，互相促進(jìn)。
開征物業(yè)稅：建議從別墅豪宅開始
對于現(xiàn)階段地方政府成了土地財政，靠土地資產(chǎn)收入形成了大宗收入來源，引起住房嚴(yán)重短缺的現(xiàn)象應(yīng)該怎么看？
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，其他市場經(jīng)濟國家的地方政府，從廣義來說也都是土地財政。地方政府在轄區(qū)內(nèi)培養(yǎng)稅源主要看土地和不動產(chǎn)方面，他們主要的稅收來自土地、不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，就是物業(yè)稅的稅種組織的收入。而這樣的機制對中國的意義不言而喻，非常重大。我們可以把這種短期行為的土地財政改造成為長期行為的土地財政。市場經(jīng)濟要求的地方政府職能和財源建設(shè)契合就可以靠這個支柱稅種實現(xiàn)，而且從房地產(chǎn)需求方面來看，它的行為和預(yù)期會發(fā)生重大變化。
賈康說，現(xiàn)在各個方面打算購房的人，會有稅種調(diào)整后的預(yù)期，會更多考慮適中的小戶型房子。開發(fā)商、土地和房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)主體，也要適應(yīng)這個需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更合理的集約和合理開發(fā)土地，提供需求方要求的更多小戶型、更多的低價位的不動產(chǎn)。因此這樣的經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)目標(biāo)值得看重。而非營業(yè)性的房產(chǎn)如果開征物業(yè)稅，建議從獨立的別墅、豪宅開始。
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