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□本報記者 費楊生
一系列經(jīng)濟刺激措施、房地產(chǎn)利好政策的出臺以及11月份各地樓市交易量的放大，使得一些業(yè)內(nèi)人士歡呼樓市最壞時刻已經(jīng)過去。但反對的聲音認為，在經(jīng)濟預(yù)期更加悲觀、樓市高庫存暫難以消化、保障房入市沖擊等諸多因素的影響下，樓市明年的日子或更加難過。
高庫存之殤
政策利好效應(yīng)在11月初露端倪，各地商品住宅成交量均不同程度環(huán)比上漲，但在市場需求急劇萎縮、觀望氣氛依然濃厚的當下，前期滯銷造成的樓市高庫存短時間仍難緩解。
地處北京西四環(huán)與西五環(huán)之間的某大型樓盤日前以低于周邊樓盤2000元/平方米的價格開盤，一度引起“搶購”。一位購房人告訴記者，這個每平米1萬多元的樓盤比去年這個地區(qū)逼近18000元/平方米的房價低了近40%，與自己的心理價位比較相符，而且她估計價格不會再降到哪里去了。但記者的一位計劃在此區(qū)域買房的朋友認為，房價明年還會降一些，這個區(qū)域的房價應(yīng)會跌破1萬，他還要等等看。
在政策刺激和降價促銷的共同作用下，這些低價開盤、大幅打折的商品住宅成為樓市淡季的一個亮點，與保障性住房一起帶動了月度成交數(shù)據(jù)的反彈。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月期房住宅簽約12479套，簽約面積119.6萬平米。其中，經(jīng)濟適用房、限價房簽約7026套，簽約面積為57.2萬平米，分別占總簽約套數(shù)和面積的56.3%和47.8%。與10月相比，期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。
易居中國的統(tǒng)計顯示，11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量已恢復(fù)到今年7月的水平。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的報告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。
但高庫存狀況仍威脅著開發(fā)商資金鏈條，并繼續(xù)對房價下行施壓。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，可售期房住宅套數(shù)為113147套，可售面積為14010146平方米；未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套，未簽約現(xiàn)房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期的67034套、9420689平方米和21497套、3428274平方米分別增長了68.8%、48.7%和66%、48.7%。
同樣的情況還在杭州等地出現(xiàn)。杭州“透明售房網(wǎng)”12月1日的數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)商品房（不含經(jīng)濟適用房）可售套數(shù)為31668套，比今年5月24日的16892套增長近90%。
從全國來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國商品住宅空置面積為6835萬平方米，同比增長18%。從房地產(chǎn)上市公司的存貨來看，剔除ST公司后86家A股房產(chǎn)公司三季度末的存貨金額高達4015.2億元，同比增近60%。
SOHO中國董事長潘石屹認為，目前北京樓市庫存處于正常水平。他說，去年北京一手商品房成交總量是14.9萬套。從數(shù)據(jù)來看，在過去幾年時間，庫存消化期基本都在一年左右。但他強調(diào)，如果北京再每年推出10萬套保障房，就會在數(shù)量上打破普通住宅市場供求關(guān)系的平衡，這種供求平衡的打破還會在房價上反映出來。
有業(yè)內(nèi)人士稱，考慮到前期房地產(chǎn)投資的大幅增長可能帶來的供應(yīng)激增以及保障性住房陸續(xù)入市等因素，即使按照年內(nèi)成交情況最好的月度銷售進度計算，行業(yè)庫存量仍會有增無減。這將給開發(fā)商資金鏈和房價進一步施壓。目前，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅下行曲線清晰可見：1-10月分別為：11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%、3.5%、1.6%。從北京的情況來看，11月開盤的31個項目開盤均價為13462元/平米，比10月降了1.4%，比去年同期降了16.3%�！拔覑畚壹摇钡臄�(shù)據(jù)顯示，11月，北京市二手商品房的交易均價跌至8131元/平米，環(huán)比回落8.41%。
9000億元保障房橫空出世
下行趨勢明顯的房價不僅承受著行業(yè)高庫存的威脅，還面臨著近萬億元保障房投資的結(jié)構(gòu)性沖擊。
建設(shè)部副部長齊驥表示，今后三年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時，完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元。
從各地近期出臺的樓市政策來看，加強保障性住房建設(shè)是其未來一段時間的重要取向。比如，北京日前出臺的樓市新政就明確表示，將加快推進在施工的530萬平方米保障性住房和限價房建設(shè)，落實今年800萬平方米建設(shè)任務(wù)，明年計劃新開工政策性住房850萬平方米；北京還將限價房覆蓋范圍擴大到了公務(wù)員和教師等人群。
潘石屹認為，保障性住房將改寫樓市格局。與保障性住房相鄰、檔次差不多的普通住宅的價格會逐步地向保障性住房靠齊，普通住宅開發(fā)商的生存空間將面臨很大的壓縮。但也有專家認為，保障性住房擠占了原本就緊張的商品房土地供給，從長遠看會對商品房價格起到一定的助漲作用。
同時，業(yè)內(nèi)對如此大規(guī)模的保障性住房計劃能否實現(xiàn)持懷疑態(tài)度。國信證券報告認為，2007年北京計劃建設(shè)250萬平方米經(jīng)濟適用房、350萬平方米限價房，如果全部得以落實的話，按正常施工周期測算，基本能在今年上市供應(yīng)。而今年年初至11月21日，北京經(jīng)濟適用房的上市量僅為70.1萬平方米，限價房的上市量僅為252萬平方米，距2007年計劃尚有較大缺口，2007年的計劃已難完成，有理由相信2008、2009年也將無法實現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)專家稱，不管保障性住房建設(shè)目標最終能否實現(xiàn)，其受到地方政府的更加重視必將顯著影響樓市供求雙方的心理，需求被進一步分流或推遲會助長目前的觀望氣氛。
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